مدت‌هاست مسوولان در رده‌هاي مختلف بر لزوم پيگيري و برخورد با جرايم زمين‌خواري تاكيد دارند اما به اعتقاد برخي صاحب‌نظران، در پيشگيري از چنين جرايمي همواره با معلول برخورد شده و هيچ گاه علت اصلي وقوع آن براي حل ريشه‌يي مشكل مورد كنكاش قرار نگرفته است. به اعتقاد برخي كارشناسان حقوقي يكي از دلايل وقوع زمين‌خواري، وجود قوانيني است كه راه را براي سوءاستفاده از قانون باز مي‌گذارد و افراد آگاه از خلاءهاي قانوني و در مواردي كساني كه مامور اجراي قانون هستند، به بهره‌برداري از اين مشكلات قانوني و خلاءها اقدام مي‌كنند و به اين ترتيب است كه زمين‌خواري تبديل به يك بيماري اقتصادي مي‌شود. از سوي ديگر برخي از حقوقدانان بر اين عقيده‌اند كه مشكل زمين‌خواري ناشي از قوانين ناقص نيست بلكه نحوه‌ي اجراي قانون به همراه وجود بيماري اقتصادي، دليل به وجود آمدن اين پديده است.

پديده زمين‌خواري از اقتصاد بيمار نشات مي‌گيرد

به گزارش خبرنگار حقوقي خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، ناصر چوبدار با بيان اينكه پديده زمين‌خواري از اقتصاد بيمار ريشه مي‌گيرد، معتقد است: قوانين مربوط به زمين خواري بايد با قاطعيت اجرا شوند.

اين حقوقدان، اظهار داشت: اصطلاح زمين‌خواري پديده‌اي است كه از اقتصاد بيمار ريشه مي‌گيرد. اگر در امور اقتصادي به مرحله‌اي برسيم كه از وضعيت فعلي رهايي يابيم يقينا در كنار ساير اقدامات قانوني موجود و صورت گرفته راه كار‌هاي مناسبي براي اصلاح اين امر پيش روست.

وي ادامه داد: يكي از دلايل ايجاد پديده زمين‌خواري اين است كه سرمايه‌هاي سرگردان و سرمايه‌هايي كه به دلايل مختلف در بخش توليد به كار برده نمي‌شود، خواه ناخواه به محل‌هاي سودآورتر سوق داده مي‌شود.

چوبدار، تصريح كرد: قوانين ما درباره‌ي زمين و تملك نقص ندارند و عمدتا روشن هستند، اما علت اصلي ايجاد زمين‌خواري، برخي مسائل اقتصادي است. به عنوان مثال اگر در بحث توليد مشكلات وجود نداشته باشد يقينا سرمايه‌هاي سرگردان به اين سو روانه خواهد شد.

وي افزود: به طور طبيعي افراد سودجو در زمينه‌ي تملك زمين تمايل بيشتري به كسب درآمد نامشروع دارند كه در نهايت به زمين خواري مي‌رسند كه البته قانون براي آن‌ها تعيين تكليف كرده است. به عنوان مثال زمين‌هايي كه قابليت تغيير كاربري به مسكوني را ندارند، ‌به شكل‌هاي مختلف با سوء استفاده از موقعيت‌هاي مختلف موجود، به مسكوني تغيير كاربري پيدا مي‌كنند.

اين حقوقدان اظهار داشت: به طور كلي قوانين مشخصي درباره‌ي تغيير كاربري مسكوني و كشاورزي وجود دارد، اما در اجراي اين قوانين با مشكلاتي روبرو هستيم كه بايد با دقت و قاطعيت بيشتري اعمال و اجرا شوند.

چوبدار خاطرنشان كرد:‌ راهكار بسياري از مسائل در قوانين مشخص شده است، اما مشكل جامعه در اجرا و نحوه‌ي عملكرد برخي مجريان قانون است. قوه قضاييه نيز بايد با برخورد قاطع به اين پرونده‌ها رسيدگي كند.

علت عمده‌ي پديده‌ي زمين‌خواري اجراي ناقص و سليقه‌يي قانون است

همچنين يك عضو هيات مديره كانون وكلاي فارس نيز در اين زمينه معتقد است كه در برخي مواقع علت پديده‌ي زمين‌خواري قوانين يا نقض قوانين است، اما علت عمده‌ مربوط به عدم اجراي قوانين، اجراي ناقص يا سليقه‌اي آن است.

بهادر بهزادي، به ايسنا، اظهار داشت: اصل 45 قانون اساسي اموال و ثروت‌هاي عمومي از جمله زمين‌هاي موات، كوه‌ها، جنگل‌ها و مراتع را در اختيار حكومت اسلامي قرار داده است. مواردي كه مشهور به تعبير زمين‌خواري مي‌شوند در واقع تصاحب غيرمجاز اراضي متعلق به دولت است.

وي ادامه داد: آن دسته از اقداماتي كه نسبت به اراضي اشخاص صورت مي‌گيرد در قالب پديده‌ي زمين‌خواري نمي‌گنجد و در قالب جرايم عمومي است كه شاكي خصوصي دارد و اشخاص بايد مدافع حقوق خود باشند، اما آن قسمت كه مربوط به اراضي دولت است اصطلاحا به زمين‌خواري معروف شده‌اند.

اين وكيل دادگستري اظهار داشت: در برخي مواقع علت پديده‌ي زمين‌خواري قوانين يا نقض قوانين است، اما علت عمده‌ مربوط به عدم اجراي قوانين، اجراي ناقص يا سليقه‌اي آن است.

وي تصريح كرد: كميسيون ماده 12 قانون زمين شهري سازمان مسكن و شهرسازي مرجع تشخيص نوع اراضي است و اگر در نهايت زميني را موات تشخيص داد اداره‌ي زمين شهري سازمان مسكن و شهرسازي بايد پيگير صدور سند اراضي به نام دولت و ابطال ثبت اشخاص باشد.

بهزادي، به بيان برخي قوانين درباره‌ي اراضي پرداخت و خاطرنشان كرد: قانون مرجع تشخيص اراضي موات مصوب  30/9/65 مجلس شوراي اسلامي، در مورد اراضي خارج از محدوده‌ي شهرهاست كه هيات‌هاي 7 نفره نيز مرجع تشخيص اراضي موات هستند و آن قانون به اين امر اشاره دارد كه اراضي موات در اختيار حكومت اسلامي است و جهت توليد محصولات كشاورزي، صنعتي و ايجاد اشتغال به اشخاص واجد شرايط واگذار مي‌شود، اين قانون ممكن است يكي از موارد سوء استفاده باشد.

اين حقوقدان تصريح كرد: در اين قانون ممكن است افرادي به طور صوري واجد شرايط تشخيص داده شوند و اراضي دولتي را تحت عنوان صوري ايجاد اشتغال، كشاورزي يا توليد محصولات كشاورزي در اختيار افراد غير واجد شرايط قرار دهند.

وي افزود: در لايحه‌ي قانوني اصلاح و لايحه‌ي قانوني واگذاري و احياي اراضي در جمهوري اسلامي مصوب 26/1/59 شوراي انقلاب، نيز نحوه‌ي واگذاري اراضي را در اختيار هيات‌هاي واگذاري زمين و امور اراضي قرار داده است كه اقدام واگذاري زمين به افراد واجد شرايط در بعضي موارد سليقه‌اي است كه سبب واگذاري زمين موات يا كشاورزي به شخصي مي‌شود كه اصلا نيازي به اين اراضي ندارد كه با قيمت نازل زمين را خريداري و با قيمت بالا به اشخاص واجد شرايط مي‌فروشد كه از اين واسطه‌گري وجوهي به دست مي‌آورند.

بهزادي، خاطرنشان كرد: قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگل‌ها و مراتع و قانون ملي شدن جنگل‌ها، اراضي ملي شده را در اختيار دولت قرار داده است و معيار اراضي ملي را تشخيص اداره‌ي منابع طبيعي قرار داده كه اين تشخيص قابل اعتراض در كميسيوني بود كه در ماده‌ي 56 قانون جنگل‌ها و مراتع پيش‌بيني شده بود، اما بعد از انقلاب قانوني تحت عنوان ماده واحده تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده 56 قانون جنگل‌ها و مراتع تصويب شد كه اين قانون آراي كميسيون ماده‌ي 56 و همچنين تشخيص ادارات منابع طبيعي را قابل اعتراض در دادگاه‌ها عمومي محل دانست و نهايتا گفت كه راي دادگاه‌هاي عمومي محل قابل تجديدنظر است.

بهزادي، تاكيد كرد: در واقع آن ماده واحده يك باب را باز كرد كه اراضي كه از قبل ملي اعلام شده بود، مجددا رسيدگي شود و اين امر در مواردي موجب سوءاستفاده شد كه اراضي موات و دولتي و ملي شده تحت عنوان مستثنيات از حاكميت دولت خارج مي‌شد، درست است كه اين امر در بعضي از موارد موجب احقاق حق مردم مي‌شود، اما در بعضي از موارد اراضي دولت از دسترس خارج مي‌شود.

وي تصريح كرد: در اين رابطه از شوراي نگهبان نيز استعلام شد كه در نهايت وضعيت اراضي كه قبلا ملي اعلام شده، در صورتي كه احيا شده باشد چيست؟ شوراي نگهبان دو نظريه صادر كرد. نخست نظريه‌ي 2650 در تاريخ 68/8/4 كه به موجب اين نظريه اعلام شد ماده‌ي 55 قانون حفاظت و بهره‌برداري از جنگل‌ها و مراتع نسبت به اراضي ملي كه قبل از انقلاب احيا شده، باطل مي‌شود در اراضي كه قبل از انقلاب احيا شده در مالكيت احياكننده قرار مي‌گيرد و در مالكيت دولت نيست.

بهزادي گفت: به موجب نظريه‌ي تفسيري 5908 مورخ 23/1/73 شوراي نگهبان در پاسخ به ديوان عدالت اداري هرگونه احيايي كه تا اسفند ماه سال 65 صورت گرفته سبب مالكيت احياكننده است. در نتيجه اراضي ملي كه تا تاريخ 65 تخريب شده بود بدين طريق شوراي نگهبان بر مالكيت اشخاص صحه گذاشت و اين امر باعث شد كه بسياري از اراضي دولت از تملك دولت خارج شود.

اين وكيل دادگستري تصريح كرد: در نهايت اين‌كه قسمت اعظم مشكلات در رابطه با پديده‌ي زمين‌خواري در اجراي قوانين است و اگر قانون‌گذار قرار است اقدامي انجام دهد بايد ضمانت اجرايي براي متخلفان از اجراي صحيح قوانين در نظر گيرد. در اغلب موارد خود قوانين قابل تحمل است و اغلب آن‌ها موجب سوءاستفاده نمي‌شود، اما اجراي آن‌ها سبب سوءاستفاده مي‌شود.

بهزادي گفت: انتقاد در رابطه با افزايش زمين‌خواري متوجه بسياري از برخي مسوولان است كه نظارت صحيحي بر اجراي مقررات توسط مسوولان رده پايين‌تر نمي‌كنند و هنگامي كه زمينه‌ي سوءاستفاده فراهم باشد با توجه به اين‌كه انسان هميشه زياده‌طلب و علاقه‌مند به نفع اقتصادي باب سوءاستفاده نيز باز است.

املاك بدون سند مالكيت مستقل زمينه‌ي سوءاستفاده و زمين‌خواري را فراهم مي‌كنند

يك حقوقدان نيز گفت: در رابطه با قوانين مربوط به اراضي، خلاءهاي قانوني زيادي وجود دارد و راه سوءاستفاده براي همه به ويژه مجريان قانون وجود دارد.

استكي به خبرنگار ايسنا اظهار داشت: قانون خاصي راجع به اراضي و املاك در بخش اقتصادي وجود ندارد، البته ما قانون مسكن و شهرسازي به اصطلاح قانون اراضي را داريم. سوءاستفاده‌هايي كه انجام مي‌شود از زاويه ديگري است، يكي از اين زاويه‌ها دو نرخي بودن قيمت زمين بود. تا چند سال گذشته قيمت زمين دو نرخ دولتي و آزاد داشت.

وي ادامه داد: در حال حاضر بحث منطقه‌بندي براي تعيين قيمت زمين‌ها مطرح است. مساله دو نرخي بودن قيمت زمين زمينه‌ي نيز سوءاستفاده را فراهم مي‌كرد.

اين وكيل دادگستري با بيان اينكه بخشي از املاك و اراضي كشور هنوز داراي نقشه، شماره و پلاك ثبتي نيستند، تصريح كرد: برخي از اراضي نيز با مساحت بسيار بالا يك پلاك ثبتي دارند و به صورت خرده‌فروشي بين مردم رد و بدل مي‌شوند. املاك بدون سند مالكيت مستقل، زمينه‌ي سوءاستفاده و زمين‌خواري را فراهم مي‌كند.

وي، قوانين در حوزه املاك و مستغلات را بسيار قديمي و كهنه دانست و افزود: اين قوانين پاسخگوي مشكلات جامعه نيستند. برخي از اراضي و املاك به‌ويژه در داخل محدوده شهرها موقعيت ثبتي درستي ندارند، يعني سند مالكيت براي آن‌ها صادر نشده و اگر هم صادر شده به صورتي است كه افراد مي‌توانند سوءاستفاده كنند.

استكي، مساله‌ي ديگر را وجود مشكل در نحوه‌ي نقل و انتقال اسناد و مالكيت‌ها دانست و اظهار داشت: گاهي برخي افراد با جعل سند و سندسازي، فرد ديگري را به جاي مالك واقعي قرار مي‌دهند و اقدام به نقل و انتقال اسناد و مالكيت‌هاي زمين‌ها مي‌كنند. بعضي از دفترخانه‌ها نيز در سوءاستفاده‌هاي انجام شده دخيل هستند.

اين حقوقدان گفت: به طور كلي در رابطه با قوانين منابع طبيعي و ملي خارج از محدوده‌ي شهرها، چه در حوزه‌ي قانون مسكن و شهرسازي و ساير مقرراتي كه وجود دارد، خلاءهاي قانوني زيادي موجود است و راه سوءاستفاده به‌ويژه براي مجريان قانون وجود دارد.

وي، تصريح كرد: ما بايد وظايف را به وسيله‌ي قانون مشخص كنيم و اگر بخواهيم وظيفه را بر اساس اخلاق، وجدان و امانت‌داري مشخص كنيم نمي‌توانيم به اداره كشور بپردازيم. بايد طرح قوانين و نظارت بر اجراي قانون به شكلي باشد كه به هيچ مسوول نااهلي اجازه‌ي عمل ناشايست داده نشود.

اين حقوقدان، اظهار داشت: وظيفه‌ي مسوولان اجراي قانون است. دستگاه مقننه ما بايد فعال شود و كميسيون‌ها و كميته‌هاي بسيار تخصصي تشكيل دهد و قوانين را به نحوي تصويب كند كه جلوي تمامي سوءاستفاده‌ها را بگيرد.

مشكل زمين‌خواري با برخورد صحيح قضايي و سيستم اداري سالم حل خواهد شد

يك حقوقدان ديگر نيز معتقد است: در باب پديده‌ي زمين‌خواري مشكل در قانون نيست، بلكه مشكل اصلي اداري، اجرايي و قضايي است؛ زيرا با همين قوانين موجود اگر برخورد صحيح قضايي صورت گيرد و سيستم اداري سالم عمل كند، مشكلات پيرامون پديده‌ي زمين‌خواري حل خواهد شد.

احمد فتحي، در گفت‌وگو با خبرنگار حقوقي ايسنا، اظهار داشت: اصطلاح زمين‌خواري ريشه در قوانين موجود ندارد و طبق عرف زمين‌خواري پديده‌ي ناشي از فعل و انفعالات افرادي است كه در جهت تملك، تصرف و فروش زمين‌هاي ديگران، عمليات غير قانوني انجام مي‌دهند.

وي تصريح كرد: آن‌چه كه زمينه را براي فعاليت افراد سودجو در مورد زمين‌خواري مساعد مي‌كند، مكانيزه نبودن ثبت اسناد و املاك در ايران و مهاجرت سياسي برخي از مالكان اراضي بزرگ، طي سه دهه‌ي اخير و بي‌صاحب ماندن آن اراضي است.

فتحي، خاطرنشان كرد: انجام اقداماتي نظير جعل اسناد، فروش اراضي به افراد متعدد، عدم برخورد قاطع مراجع قضايي، اطاله‌ي دادرسي و فساد اداري در مراجعي كه گلوگاه اطلاعات مربوط به اراضي مختلف هستند از جمله دلايل افزايش پديده‌ي زمين‌خواري شده است.

وي افزود: در باب پديده‌ي زمين‌خواري مشكل در قانون نيست، بلكه مشكل اصلي اداري، اجرايي و قضايي است؛ زيرا با همين قوانين موجود، اگر برخورد صحيح قضايي صورت گيرد و سيستم اداري سالم عمل كند، مشكلات پيرامون پديده‌ي زمين‌خواري حل خواهد شد.

فتحي اظهار داشت: هر نوع عمليات غير قانوني كه در هر كشوري انجام مي‌شود، درجه‌ي ايمني قانوني و امنيت قضايي در آن جامعه را كاهش مي‌دهد. اگر امنيت قضايي و قانوني در حد قابل قبول و استاندارد باشد جامعه با مشكلاتي نظير زمين‌خواري كمتر مواجه خواهد بود.

وي تصريح كرد: بايد برنامه‌اي ميان مدت براي مكانيزه كردن ثبت اسناد و املاك انجام و تكليف اراضي كه مالكان آن‌ها در ايران نيستند، مشخص شود. برخورد قاطع و قانوني با سودجويان در اين زمينه از ضروريات رفع اين امر است.

براي جلوگيري از پديده زمين‌خواري قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجرا با مشكلاتي مواجه‌ هستيم

همچنين يك وكيل داگستري معتقد است كه براي جلوگيري از پديده زمين خواري قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجراي آن با مشكلاتي مواجه هستيم.

عباس برزگر به خبرنگار ايسنا گفت: در قوانين عنواني به نام زمين خواري وجود ندارد، اما تصرفات غير قانوني اراضي ملي و انفعال در برابر آن تحت عنوان زمين خواري مصطلح شده و از سوي مردم و گاهي مسوولان قضايي به كاربرده مي‌شود.

وي دلايل افزايش پديده‌ي زمين خواري را عدم نظارت و برخورد قاطع توسط ارگان‌هايي كه مسووليت حفظ و حراست از اراضي ملي را بر عهده دارند، تخلف برخي سازمان‌هاي دولتي و دخالت در اراضي كه تحت تصرف قانوني سازمان‌هاي ديگر قرار دارند، عنوان كرد.

اين وكيل دادگستري، تصريح كرد: در بحث حفظ اراضي ملي نيز به لحاظ اين‌كه سند مالكيت در اختيار منابع طبيعي و به نام منابع طبيعي صادر مي‌شود، مسووليت حفظ و برخورد و رفع تصرفات غيرقانوني اشخاص و خلعيت برعهده‌ي كسي است كه سند به نام او صادر شده و گاهي بعضي قصور‌ها منجر به تصرفات غير قانوني اشخاص شده است.

وي خاطرنشان كرد: دليل ديگر افزايش پديده‌ي زمين خواري، باز بودن يا تمديد مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت است. متاسفانه گاهي برخي از مسوولان دولتي مربوطه در برخورد با افرادي كه به تصرف اراضي مي‌پردازند، چندان قاطعيت ندارند.

برزگر، افزود: بر اساس تبصره‌ي 4 ماده‌ي 31 اصلاحي از فصل پنجم اصلاح پاره‌ايي از قوانين سازمان جنگل‌ها و مراتع، مناطقي كه تحت عنوان مناطق حفاظت شده يا پارك ملي در اختيار سازمان حفاظت محيط زيست قرار گرفته يا خواهد گرفت، قابل واگذاري به غير نيستند، اما متاسفانه در مواقعي اشخاص حقيقي و با نفوذ با استفاده از نفوذ خود اقدام به اموري چون زمين خواري مي‌كنند كه اگر سازمان‌هاي مسوول پيگيري اين امر برخورد جدي انجام دهند و اغماض نكنند راه ورود و نفوذ به اين امور بسته خواهد شد.

وي تاكيد كرد: براي جلوگيري از پديده زمين خواري قانون وجود دارد، اما در نظارت و اجراي آن با مشكلاتي مواجه هستيم.

پديده‌ي زمين‌خواري ناشي از تنوع و تكثر قوانين حاكم بر امور اراضي است

همچنين سيدمحمدصادق آل محمد نيز به خبرنگار حقوقي ايسنا، گفت: يكپارچگي قوانين مربوط به زمين و طبقه‌بندي اراضي توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور براي مبارزه با پديده‌ي زمين‌خواري ضروري است.

اين حقوقدان، درباره‌ي خلاءهاي قانوني كه زمينه سوءاستفاده افراد را براي زمين‌خواري فراهم مي‌كند، اظهار داشت: زمين‌خواري از جرايم و مفاسد اقتصادي است كه سال‌هاي سال در كشور ايجاد شده و تاكنون اقدام كارشناسانه و جدي براي مبارزه با آن صورت نگرفته است. همچنين قوانين خاص و مدوني كه بتواند با اين پديده به طور مستقيم برخورد كند نيز وجود ندارد.

وي ادامه داد: به نظر نمي‌آيد با قوانين موجود به نتيجه‌ي مطلوبي در امر مبارزه و جلوگيري از اين پديده‌ي نامطلوب برسيم. پديده‌ي زمين‌خواري در ايران ناشي از تنوع و تكثر قوانين حاكم بر امور اراضي است زيرا اراضي در تقسيم‌بندي بسيار وسيعي مانند اراضي خالصه، ملي، زراعي، موات و باير قرار دارند.

آل‌محمد، تصريح كرد: با تقسيم‌بندي وسيع براي اراضي و اينكه متولي اين گروه از اراضي مشخص نيستند، محافظت و نگهداري از آنها با مشكل روبه‌رو مي‌شود. تنوع قوانين و نبود متولي و مسوول مشخص سبب شده كساني كه براي زمين‌خواري آمادگي دارند از اين موارد سوءاستفاده كنند.

اين وكيل دادگستري، درباره‌ي از بين بردن زمينه‌هاي ايجاد زمين‌خواري، اظهار داشت: يكپارچگي قوانين موجود براي اراضي مختلف و طبقه‌بندي آنها توسط سازمان ثبت اسناد و املاك كشور جهت مبارزه با پديده‌ي زمين‌خواري ضروري است.

آل‌محمد در پايان گفت: براي برخورد با پديده‌ي زمين‌خواري كه اثر منفي بر اقتصاد كشور دارد، بايد قوانين متنوع و متكثر حاكم بر اراضي يكپارچه شوند كه اين امر از وظايف قوه‌ي مقننه است. ثبت و نقشه‌برداري رايانه‌يي، تعيين مسوول و متولي اراضي مختلف و قرار گرفتن در ضوابط قانونمند براي تغيير كاربري از ديگر موارد مورد نياز براي برخورد با اين پديده است.

انتهاي پيام